Phòng Tốt Hà NộiMua nhà dòng tiền ở Hà Nội: 6 con số phải tính trước khi xuống tiền
Nhà dòng tiền (chung cư mini, căn hộ dịch vụ, nhà nhiều phòng cho thuê) hấp dẫn vì vừa có thu nhập hằng tháng vừa giữ được tài sản. Nhưng con số "doanh thu 50 triệu/tháng" trong tin rao chưa nói lên nhiều. Trước khi đặt cọc, hãy tự tính 6 con số dưới đây.
1. Lợi suất gộp Lợi suất gộp = doanh thu cho thuê một năm ÷ tổng vốn bỏ ra (giá mua + thuế phí + cải tạo). Ví dụ nhà 13 tỷ, doanh thu 50 triệu/tháng: 600 triệu ÷ 13 tỷ ≈ 4,6%/năm.
2. Tỷ lệ lấp đầy thực tế Doanh thu trong tin rao thường tính khi kín 100% phòng. Hãy hỏi lịch sử trống phòng 12 tháng gần nhất. Với khu gần trường, văn phòng, tỷ lệ 85–95% là hợp lý; khu xa trung tâm có thể thấp hơn.
3. Chi phí vận hành - Điện, nước khu vực chung, internet, thang máy - Bảo trì, thay thế nội thất, sơn sửa khi khách trả phòng - Quản lý, dọn dẹp, phí môi giới tìm khách - Bảo hiểm cháy nổ, chi phí PCCC định kỳ Thông thường chi phí này chiếm 15–30% doanh thu, tùy cách vận hành.
4. Lợi suất ròng Lợi suất ròng = (doanh thu thực tế − chi phí vận hành) ÷ tổng vốn. Đây là con số dùng để so với lãi gửi tiết kiệm hoặc kênh đầu tư khác.
5. Dòng tiền sau trả nợ Nếu vay ngân hàng, lấy thu nhập ròng hằng tháng trừ tiền gốc và lãi phải trả. Dòng tiền âm nghĩa là mỗi tháng phải bù thêm tiền — cần tính kỹ khi lãi suất thả nổi tăng.
6. Thời gian hoàn vốn Thời gian hoàn vốn ≈ vốn tự có ÷ dòng tiền ròng một năm. Con số này giúp so sánh nhanh giữa các căn.
Ba điểm pháp lý cần kiểm tra - Sổ đỏ đúng hiện trạng, đủ số tầng đã xây - Giấy phép xây dựng và hồ sơ PCCC còn hiệu lực với mô hình nhiều căn hộ cho thuê - Hợp đồng thuê đang có: thời hạn, tiền cọc, điều khoản khi đổi chủ
Có thể dùng công cụ Tính dòng tiền nhà cho thuê trong mục Tiện ích để thử với số liệu thực tế. Trước khi đặt cọc, hãy yêu cầu người bán cung cấp hợp đồng thuê và sao kê để tự đối chiếu.
